大台北新建案探索｜Spira建築師的看房日記

因緣際會下，Spira建築師來到了位在新北市淡水區濱海路三段的【海上皇宮】進行兩天一夜的沉浸式賞屋!【海上皇宮】是由宏盛建設與甲山林建設聯手投資興建度假系豪宅，不得不說，【海上皇宮】建案在地理環境條件、建商場域塑造和甲山林湯旅營運管理上，已經是一座媲美國際級的度假勝地氛圍的飯店式度假宅，Spira建築師覺得相當適合準退休族群及想要投資度假宅的族群。淡海房價天花板長甚麼樣子? 【海上皇宮】有哪些特色和休閒奢華的公設?【海上皇宮】戶型有哪些?各戶型可以怎麼規劃?投資淡海新市鎮重劃區的建築物要注意哪些要點?歡迎有興趣的朋友務必看到這篇文章的最後喔。

【海上皇宮】為新成屋 ， 基地面積6785坪、建蔽率28.99 %、A、B、C、D四棟為地上21層；E、F、G棟為地上7層(目前E、F、G棟已售罄)。均為純住宅規劃，總戶數為337戶，公設比僅32-33%。 

Spira建築師原本跟淡水不是很熟，來到了【海上皇宮】實地體驗後，才驚覺詩和遠方原來這麼近! 北台灣有海景,有河景,有山景就是淡水啦 ，且【海上皇宮】是坐擁全臺唯一面環型沙灘的珍貴景觀，讓人宛如置身國外五星級度假村般享受，得天獨厚的海洋美景與完美的度假氛圍，賦予【海上皇宮】華麗而迷人的風情，整個相當具有夏威夷Waikiki沙灘渡假感啊!

住了一夜海景第一排度假宅，是什麼感覺呢？先賣個關子，未來會再剪影片解釋，急著想知道的話請在下方留言！想看更多的朋友可以加入Spira建築師的TikTok 期待之後Spira建築師補上影片喔

Spira建築師在頂樓SKY BAR上遇到居住在此的住戶，通過聊天，發覺像 【海上皇宮】 這樣的居住形式其實非常適合退休族群，少子化與人口老化問題在未來幾年將持續發酵，如何選購1棟規劃好全齡化公設，可長久居住免換屋全齡宅，已成為許多民眾購屋時所留意的事。即使孩子不在身邊， 鄰居彼此在多種社區內公設裡參與活動，如果社區像是一家人，也可以多些社交與幫助，每個人都不是孤立的，誰都會想住進來 。

【海上皇宮】建案也屬於這樣的「全齡宅」，也就是強調任何年齡的族群都可以在此共融生活，【海上皇宮】建案公共空間與設施相當豐富，篇幅有限，主要列舉如下:

泳池區:中庭就是戶外50M的泳池，周圍有設置多個發呆亭直接看整片沙灘，就算不游泳躺在躺椅區的躺椅上休息也很放鬆

點選超連結看 Spira建築師看房影片   https://vt.tiktok.com/ZSdnuR8eT/?k=1

頂樓SKY BAR  :  管理團隊在頂樓打造室內與戶外的 高空酒吧 ，隨時來到頂樓就能傍晚看着超壯觀的火紅夕陽小酌一杯享受，節慶時會在這邊舉辦活動看煙火等等。

景觀健身房:  針對壯年者規劃一面健身、瑜珈，一面望著這片壯麗無死角的美景，徹底放鬆

景觀圖書室 :可以當K書中心，適合青少年

親子館: 有小朋友親子益智遊戲，也有投籃機，還有可以搭乘的機械人和玩具車，實在是媲美湯姆熊的商場遊戲空間！

撞球桌球室:  針對喜愛球類運動的住戶規劃的健身休閒場所 室內備有桌球桌與撞球桌各兩張

日式茶道區:  不僅是單純的品茶而已，以款待客人的心意慢慢注入茶水之中， 在這邊可以一邊觀賞景觀，一邊探究與人交流的禮儀

湯屋與岩盤浴SPA: 也是很厲害的公設

杜比電影院:Spira建築師這天來訪都沒看到人使用，住在這邊應該可以常常包場吧

六間KTV:其中有一間是位於屋頂花園具有絕美景觀的KTV ，Spira建築師特地到這個KTV練丹田

多功能娛樂室:社區交誼空間

全日餐廳:具有景觀的全日餐廳，經常會聘請樂團表演，Spira建築師這天來訪正好遇到樂團表演

宴會廳: 足以容納20人的圓桌，有親朋好友來訪，甲山林湯旅團隊還能幫忙安排主題活動和宴會服務。

【海上皇宮】幾乎已含括所有景觀休憩、健康保健、交誼人際、視聽娛樂、親子益智、健身同樂、樂活自然、生活便利，及興趣學習的需求 。這麼多公設，管理費是不是很高昂??不用擔心，建商推出10年內免管理費優惠 想看更多公設介紹的朋友可以期待之後，會補上影片更新喔

看完公設，各位朋友們必定好奇淡海房價天花板長甚麼樣子?接下來讓專案經理和Spira建築師RoomTour，一次讓你知道海上皇宮 53~142坪各戶型可以怎麼規劃?就讓我們來去海上皇宮的室內一探究竟，來看看這迷人的海島度假宅是甚麼風格呈現！?

海上皇宮 53坪戶型｜這是僅剩的最小坪數戶型，一樣是有海景看到飽，出門就能走到沙崙沙灘吹海風散步。

海上皇宮 83坪戶型｜家中空間都能和窗外美景結合，在家就是享受。

海上皇宮 90坪戶型｜ 這也是Spira建築師此次入住的戶型，大坪數規畫，如果朋友來的時候就在陽臺一起開派對，不出門的話，在自家陽台就能愜意做日光浴，這個家我能宅一輩子吧~~

海上皇宮142坪戶型｜坐擁180度最大限度的攬景入室，早上讓海浪聲叫你起床，晚上看星空，往西看可以看到最大最美的無敵海景，往南的時候又是沙崙海水浴場。

相信很多人都很渴望到馬爾第夫或者去夏威夷的海灘來個度假之旅吧，現在疫情又升溫了，北台灣居然就有一座宫殿级别自带海景的飯店式度假宅！這次Spira的【海上皇宮】沉浸式賞屋體驗報導單元，關於這個社區更多內容請點閱Spira建築師的影音頻道，有更詳細的介紹！

最後，做個總結，投資淡海新市鎮重劃區建案不能忽略的8大要點是什麼? 評估投資海上皇宮前要注意甚麼?

要點1.判斷建材抗侵蝕性及結構加強措施

投資海邊的建築物，Spira建築師非常建議首先必定要留意在建材抗侵蝕性及結構加強措施，【海上皇宮】建案採用卜特蘭第2型低鹼水泥，第2型低鹼水泥適用特別需要中度抗硫酸鹽侵蝕之工程，例如河海工程、地下水硫酸鹽含量較高的工程。且經詢問案場專案經理，雖整體地盤屬大屯山脈較堅實的岩盤，底層仍採用抗壓強度達5000psi的混擬土作為結構加強措施。

要點2.判斷建材與門窗是否具備足夠的抗風性能

住在面海邊的景觀宅，說回家就是度假，真的是名符其實。時時能吹海風很愜意舒服，但是海邊氣候變化也最大，因此Spira建築師提醒你，投資海邊的建築物必定不能忽略建材與門窗是否具備足夠的抗風性能，否則颱風來時會太刺激。

Spira建築師也詢問了，案場專案經理說明【海上皇宮】建案已考慮風壓最嚴重時的情境，故建商下重本採用錦弘5 mm+8 mm(空氣層)+5mm 複層玻璃氣密窗 。

要點3.淡北道路、淡江大橋等基礎交通建設何時到位

淡水區房價比起北投區、士林區，有極大優勢，但讓多數開車通勤的族群在意的，其實是淡水現況交通最被詬病的尖峰時段與假日壅塞得不得了的問題。距離【海上皇宮】最近的捷運站是輕軌台北海洋大學站 ，步行約7分鐘，若你的工作無法避開交通尖峰時段，也可以考慮搭淡海輕軌綠山線和藍海線和捷運等大眾運輸工具。

據Spira建築師了解，淡水河右岸未來由淡北道路、洲美快速道路及福國路立體化串起快捷路廊，促使穿越性車流重新導向，改善紅樹林、竹圍地區交通瓶頸，也提升北投士林科技園區通勤車流疏散效率❗️

另外，透過2024年即將完工的台61線（淡江大橋），銜接左岸的台64線快速道路，屆時能有效縮短淡水往返八里、五股、板橋、新店等地區的行車距離，由於淡江大橋完工後到桃園機場也更加方便，淡水區的建案會更有競爭力，儼然會成為所有國際頂級客戶的首選。

要點4.確認娛樂/外送/採買/就學等生活機能是否符合需求

對現代人來說，外賣是很重要的，經過Spira建築師實地測試，【海上皇宮】是可以叫外送的!這天我們就叫了foodpanda熊貓外送的星巴克早餐! 

由【海上皇宮】開車5分鐘可到漁人碼頭來場遊艇派對，開車６分鐘可到美麗新淡海影城，開車7 分鐘可到全聯福利中心與家樂福，開車5分鐘可到國小學區天生國小( 正在興建中的淡海國小步行可至)，開車7 分鐘可到國中學區淡水國中

以上娛樂就學和採買基本的機能算是都有了，但不可諱言地，淡海新市鎮的學區和生活機能目前還是屬於較弱的，但相信隨著入住的人口增長與時間的推移，淡海新市鎮的生活機能日後必定會漸漸完備，與要點1.所述的交通建設一旦齊全，將來能否補漲一波？讓我們繼續看下去！

要點5.是否有嫌惡設施之不良影響

淡水地區除為例假日觀光旅遊重要據點，更進一步成為新北市邊緣高密度住宅區，生活污水量較以往增加，因此淡水地區污水下水道系統委外興建營運計畫為政府採用BOT（Build-Operation-Transfer）方式推動污水下水道建設計劃的示範系統之一，據悉，淡水水資源回收中心日處理量56,000噸污水，讓Spira建築師最訝異的是，【海上皇宮】建案位置雖然在淡水水資源回收中心 (也就是淡水汙水處理場)附近，這次沉浸式賞屋體驗期間，卻沒有聞到沒有任何異味，於是請教專案經理這是用甚麼處理技術，無奈專案經理也沒有研究，如果有朋友能解惑，也歡迎回饋給Spira建築師知道喔!!感謝

另外， 淡水水資源回收中心周邊環境美化為一座水管公園式親民地點，也為美麗的淡水地區創造更美好的生活環境。

要點6. 觀察建商在軟硬體上維護管理是否專業

最近Spira建築師聽說鋼筋單價已經從2.5萬元又再漲到2.75萬元，整體來說原物料大漲一成，帶動整個造價成本上漲2%以上，料漲之外再加上嚴重缺工無法緩解，也導致工期延長，原本一般15層樓的建案2~3年可建好，所以現在大概又要多加1年半以上的時間。

購買預售屋除了要花時間等待，在預售屋階段難以得知建商未來是否會確實維護管理。Spira建築師建議，若你不願承擔看不到實品的風險，選擇新成屋可以看到實際交由管委會及物業管理公司營運管理的狀況。

Spira建築師透過實地觀察， 社區物業由甲山林機構自家飯店管理團隊提供酒店式管理服務， 在【海上皇宮】建案的硬體上的環境維護包含公共區域及定期外牆清洗，以及軟體上包含專屬社區管家為生活打點一切，定時有表演團體表演，社區住戶也反應時常有烤肉及DIY等活動舉辦，可見建商在打造一座飯店式度假宅方面確實很有企圖心，建商願意額外提撥經費給管委會營運，並推出業界少見的免十年管理費優惠，但提醒你，別忽略的十年後管理費還是要照繳喔。

要點7. 判斷投資標的是否具有稀有性

淡海新市鎮重劃區建案普遍有街廓寬敞、環境舒適等優勢， 2014 年左右，淡海新市鎮房價一度炒到了3字頭，怎料之後房市反轉，價格直接落到1字頭，即使到現在仍有大量餘屋滯銷，重劃區推案量高，所以投資 淡海新市鎮重劃區建案不能忽略的是，避免同質性高的產品，在首購族無法持續消耗這些建案量體的狀況下，未來重劃區競爭壓力會相當大，所以需要考慮投資標的的社區戶數，以及在同社區中戶型坪數和景觀座向是否具有稀有性。

另外，以往在海邊的土地不是周圍軍事用地，就是觀光用地，景觀通常要零距離都是飯店，海上皇宮是北臺灣唯一面海面沙灘的純住宅用地，這點就有其獨特性!!

Spira建築師建議若非打算長期持有，一定要考慮當同一社區內的賣壓太大時的狀況，同一社區內同質性高的戶型多寡，也會大大影響轉手的難易。

要點8.認知自身條件適合投資何種定位的社區型態

要知道淡海新市鎮的重劃範圍實在是太大了， 淡海新市鎮光是一期開發面積就有 446 公頃 ，所以淡海新市鎮重劃區的建案大多屬於大型社區，戶數眾多，公設也會較豐富，難免有些會不符合住戶需求，評估社區的型態與公設是否適合需求，以避免根本不會去使用但相對仍須支付管理費用。

一般人會覺得淡水房價憑甚麼開價單價50萬？?豪宅產品的定位，不同一般住宅，格局、建材、位置等，都是影響總價的成因，以【海上皇宮】建案為例，取地理位置為優勢，每層都有一覽無遺的景觀，自有其休閒取向與價值特色，所以海上皇宮的族群屬於較高端客戶也不意外。另外Spira建築師要提醒的是，如果你是常常出差住酒店，會嫌回家還是酒店很膩的話，可能也要三思喔XD。

【海上皇宮】建案目前有53~142坪可售， 若你是熟齡退休族群，能藉由這些公共空間發展興趣，成為社交空間，從鄰居變好友甚至組成社群，說不定就找到人生下半場的夥伴。 若你是青齡， 只是想偶而long stay，亦或周末度假，又或打算用來當作招待所，其實可以考慮選擇購買海上皇宮相對中小坪數，同樣可以休閒享用豐富的公設兼顧投資性。

謝謝你有緣看到這邊，你想親自體驗更多豪華宮廷式還有美景嗎?

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出於自身職業病，Spira建築師看到新建案總是情不自禁想一探究竟，

不論是台北市新北市新成屋或預售屋、只要是房地產相關資訊，Spira建築師持續都會留意，常常看屋就對了....

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